Chung cư Hà Nội “vắng bóng” căn dưới 70 triệu đồng/m²: Nhà vừa túi tiền đang dịch chuyển về đâu?

Thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện một khoảng trống ngày càng rõ: căn hộ mới có mức giá vừa túi tiền đang dần biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Theo số liệu Savills được công bố trong báo cáo thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m², tăng 16% so với quý trước và 27% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý hơn, toàn bộ nguồn cung sơ cấp hiện có giá trên 70 triệu đồng/m² và khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m².

Hơn 60% nguồn cung mới thuộc hạng A

Trong quý II/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 5.317 căn hộ mới, giảm so với quý trước và cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, khoảng 11.000 căn được đưa ra thị trường.

Nhưng vấn đề không chỉ nằm ở số lượng.

Hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng A, cho thấy cơ cấu sản phẩm đang nghiêng mạnh về nhóm cao cấp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục được đẩy lên.

Nếu vài năm trước người mua còn có thể tìm thấy nhiều lựa chọn ở các phân khúc thấp hơn, thì khoảng giá thấp trên thị trường sơ cấp Hà Nội hiện ngày càng thu hẹp.

Căn hộ hạng C đang dần biến mất

Một dữ liệu khác đáng chú ý nằm ở căn hộ hạng C.

Năm 2022, phân khúc này từng chiếm hơn 20% nguồn cung. Nhưng từ đó đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm.

Điều này phản ánh một thay đổi quan trọng của thị trường: nguồn cung có thể tăng nhưng nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của số đông chưa chắc tăng tương ứng.

Đây cũng là lý do vì sao việc nhìn vào tổng số căn hộ được đưa ra thị trường đôi khi chưa phản ánh đầy đủ bài toán nhà ở của Hà Nội.

Giá tăng nhưng thanh khoản không còn dễ dàng

Trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 5.000 căn được bán. Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch đạt khoảng 9.800 căn, tương đương khoảng 1/3 lượng giao dịch của cả năm 2025.

Căn hộ hạng B chiếm khoảng 53% tổng lượng giao dịch.

Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại, nhưng người mua đang phải cân nhắc kỹ hơn khi mặt bằng giá ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình.

Savills cũng nhận định khả năng chi trả đang tiếp tục là một trong những rào cản chính của thị trường Hà Nội, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá.

13.700 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường trong nửa cuối năm

Nguồn cung Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục cải thiện.

Theo Savills, nửa cuối năm 2026 có thể xuất hiện thêm khoảng 13.700 căn hộ từ 22 dự án mới, đưa tổng nguồn cung mới cả năm lên khoảng 24.000 căn.

Xa hơn, trong vòng ba năm tới, thị trường được kỳ vọng đón hơn 200.000 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Căn hộ hạng C cũng được kỳ vọng phục hồi và đóng góp khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Nhưng đây mới là điểm đáng theo dõi: nguồn cung tăng có thực sự kéo nhà ở trở lại gần khả năng chi trả của người dân hay không?

Hạ tầng có thể đưa bài toán nhà ở ra xa trung tâm

Sự phát triển hạ tầng và mô hình đô thị đa cực có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm nhà ở của người dân ra các khu vực xa trung tâm hơn.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, ranh giới giữa "ở xa" và "ở thuận tiện" có thể thay đổi. Khi đó, một phần nhu cầu có khả năng dịch chuyển tới những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối với các trung tâm việc làm.

Đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng tái cấu trúc thị trường nhà ở Hà Nội trong những năm tới.

Căn hộ dịch vụ lại là một điểm sáng

Trong khi thị trường nhà ở gặp bài toán về khả năng chi trả, căn hộ dịch vụ lại duy trì diễn biến tương đối tích cực.

Theo Savills, Hà Nội hiện có 67 dự án với hơn 6.500 căn hộ dịch vụ, công suất thuê duy trì trên 80%.

Một động lực quan trọng đến từ dòng vốn FDI. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội thu hút khoảng 3,2 tỷ USD vốn FDI đăng ký.

Nguồn cầu của phân khúc này chủ yếu đến từ chuyên gia và nhà quản lý nước ngoài làm việc tại doanh nghiệp FDI, tổ chức quốc tế, khu công nghiệp và khu công nghệ cao.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Điều đáng chú ý nhất trong các con số của Savills không phải việc 116 triệu đồng/m² đã trở thành giá sơ cấp bình quân, mà là phần dưới của thị trường đang ngày càng mỏng đi.

Khi không còn nguồn cung sơ cấp dưới 70 triệu đồng/m² và 60% đã vượt 90 triệu đồng/m², bài toán của thị trường không đơn giản là "có thêm bao nhiêu căn hộ".

Quan trọng hơn là:

Bao nhiêu căn trong nguồn cung mới thực sự phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu ở?

Nếu nguồn cung tăng chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, thị trường hoàn toàn có thể cùng lúc xảy ra hai hiện tượng: nguồn cung tăng nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của số đông vẫn giảm.

Trong bối cảnh đó, hạ tầng và sự hình thành các đô thị đa cực có thể trở thành một phần lời giải. Thay vì mọi nhu cầu đều tập trung vào khu vực lõi, hạ tầng tốt có thể kéo bán kính nhà ở ra xa hơn.

Nhưng điều này chỉ thực sự có ý nghĩa khi khoảng cách giá đủ lớn để bù cho khoảng cách địa lý, đồng thời khu vực mới phải hình thành được giao thông, việc làm, trường học, thương mại, dịch vụ và cộng đồng dân cư thực.

Vì vậy, câu hỏi lớn của thị trường chung cư Hà Nội trong vài năm tới có lẽ không còn chỉ là:

"Giá có giảm hay không?"

Mà là:

"Nhà ở vừa túi tiền sẽ xuất hiện trở lại ở đâu?"