Đại đô thị hơn 41.000 tỷ đồng dự kiến khởi công 16/9: Một cực phát triển mới bên sông Cầu?

Gần 269 ha bên sông Cầu chuẩn bị bước vào giai đoạn triển khai

Ngày 16/9/2026, Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh – Khu 1 dự kiến được khởi công tại phường Kinh Bắc. Đây là một trong những dự án đô thị quy mô lớn đang được triển khai tại Bắc Ninh, với tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 41.270 tỷ đồng.

Liên danh nhà đầu tư gồm Vingroup, Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Phát triển Thương mại Thanh Bình, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cuộc Sống Mới và CTCP Phú Thọ Land; Vingroup là đại diện liên danh. Kết quả lựa chọn nhà đầu tư được phê duyệt từ năm 2025, sau đó dự án tiếp tục hoàn thiện các bước quy hoạch, môi trường và đất đai.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt tháng 5/2026, dự án có diện tích khoảng 268,81 ha, nằm tiếp giáp sông Cầu. Trước đó, quy mô trong chủ trương đầu tư được xác định khoảng 277 ha; sự khác biệt này xuất phát từ các giai đoạn hồ sơ khác nhau, vì vậy khi nói về quy mô hiện tại nên sử dụng con số gần 269 ha theo quy hoạch chi tiết.

Từ một dự án nhà ở đến cấu trúc của một khu đô thị

Điểm đáng chú ý của dự án không chỉ nằm ở diện tích. Không gian được tổ chức thành ba khu A1, A2 và A3, với nhiều loại hình nhà ở cùng hệ thống công trình thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, thể thao và hạ tầng công cộng.

Theo hồ sơ được công bố, A1 dự kiến có 1.556 căn liền kề cùng các ô chung cư hỗn hợp cao tối đa 31 tầng. A2 có 2.217 căn liền kề, 352 căn biệt thự và các ô chung cư hỗn hợp; A3 bố trí thêm 97 căn liền kề và các ô đất hỗn hợp dành cho công trình dịch vụ cao tối đa 30 tầng. Như vậy, riêng sản phẩm liền kề của ba khu vào khoảng 3.870 căn.

Cơ cấu này cho thấy dự án được định hướng như một khu đô thị hỗn hợp thay vì chỉ phát triển một cụm nhà ở thấp tầng. Đây cũng là yếu tố quan trọng khi đánh giá tác động dài hạn: một đại đô thị chỉ thực sự tạo ra giá trị khi nhà ở được hình thành đồng thời với hạ tầng, dịch vụ và nhu cầu sử dụng thực tế.

Hơn 112 ha đã được giao đất đợt đầu

Một dữ kiện đáng chú ý trước thời điểm dự kiến khởi công là tiến độ đất đai. Ngày 20/8/2026, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất đợt 1 đối với diện tích 1.124.099,5 m², tương đương hơn 112,4 ha, đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng.

Trong phần diện tích này có đất dành cho trường học, thương mại – dịch vụ, thể dục thể thao, cây xanh, giao thông và mặt nước. Điều đó cho thấy dự án đã đi qua một số bước pháp lý và chuẩn bị mặt bằng quan trọng trước khi bước vào giai đoạn triển khai xây dựng.

Theo kế hoạch đầu tư được công bố, toàn bộ quá trình thực hiện dự án kéo dài khoảng 7 năm kể từ thời điểm lựa chọn nhà đầu tư, trong đó khoảng 6 năm dành cho triển khai xây dựng sau khi được bàn giao đất.

GÓC NHÌN REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN

Với một dự án gần 269 ha, câu chuyện lớn hơn con số 41.270 tỷ đồng chính là khả năng tạo ra một cực phát triển đô thị mới. Hàng nghìn căn thấp tầng, chung cư, thương mại, trường học, y tế và không gian công cộng nếu được triển khai đồng bộ có thể làm thay đổi đáng kể cấu trúc dân cư và hoạt động kinh tế tại khu Tây Bắc Bắc Ninh.

Tuy nhiên, lễ khởi công mới chỉ là điểm bắt đầu. Với một đại đô thị có thời gian phát triển nhiều năm, giá trị không xuất hiện đồng loạt ngay khi máy móc vào công trường. Thị trường cần quan sát từng lớp: giải phóng mặt bằng, tiến độ hạ tầng, tốc độ xây dựng nhà ở, khả năng kết nối giao thông, thời điểm tiện ích vận hành và cuối cùng là tốc độ cư dân thực sự chuyển về sinh sống.

Đây cũng là điểm cần thận trọng với bất động sản xung quanh những dự án quy mô lớn. Một quy hoạch lớn có thể tạo kỳ vọng, nhưng không nên mặc định rằng mọi khu đất lân cận đều hưởng lợi như nhau. Khoảng cách thực tế tới dự án, khả năng kết nối, pháp lý, hạ tầng và tiến độ triển khai mới quyết định tài sản nào thực sự được hưởng lợi.

41.270 tỷ đồng có thể tạo ra sự chú ý. Gần 269 ha có thể tạo ra quy mô. Nhưng tiến độ, hạ tầng và cộng đồng cư dân mới quyết định một đại đô thị có tạo ra giá trị thật hay không.