Quy hoạch 1/500 Vinhomes King Park có gì đáng chú ý?

Đọc quy hoạch Vinhomes King Park từ một câu hỏi khác

Khi nhìn vào bản quy hoạch một dự án lớn, phản xạ đầu tiên của nhiều người là tìm xem “nhà của mình sẽ nằm ở đâu?”. Nhưng với một đại đô thị, có lẽ nên bắt đầu bằng một câu hỏi rộng hơn: “Nếu sống ở đây, mỗi ngày mình sẽ đi qua những không gian nào?”

Câu hỏi ấy làm bản quy hoạch Vinhomes King Park trở nên dễ hiểu hơn.

Những ô đất, tuyến đường và ký hiệu tưởng như khô cứng bắt đầu kể một câu chuyện: đâu là nơi ở, đâu là vùng cảnh quan, nơi nào giữ nhịp sống sôi động, khu vực nào cần sự riêng tư và toàn bộ đô thị kết nối với nhau bằng cách nào.

Đó cũng là giá trị thực sự của quy hoạch 1/500. Nó đưa một ý tưởng đô thị từ những nét phác thảo lớn đến một cấu trúc cụ thể hơn trên mặt đất.

Quy hoạch 1/500 Vinhomes King Park cho chúng ta biết điều gì?

Tài liệu quy hoạch thể hiện Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh (Khu 1) được lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Trên bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, từng nhóm chức năng được xác định rõ hơn, từ đất ở, công trình công cộng đến giao thông, cây xanh và các không gian hạ tầng.

Điều này rất khác với việc chỉ nhìn một bức phối cảnh.

Phối cảnh cho chúng ta cảm giác về một đô thị trong tương lai. Còn quy hoạch giúp trả lời những câu hỏi thực tế hơn: khu ở nằm ở đâu, đường tiếp cận thế nào, khoảng cách tương đối đến không gian xanh ra sao, khu cao tầng và thấp tầng được tổ chức theo cấu trúc nào.

Với người đang tìm hiểu Vinhomes King Park, đây là lớp thông tin nên đọc trước khi đi sâu vào từng căn hoặc từng dòng sản phẩm.

Một đại đô thị được tạo thành từ nhiều lớp không gian

Điểm đáng chú ý đầu tiên khi nhìn toàn bộ bản quy hoạch là King Park không được tổ chức như một khu nhà ở đơn nhất.

Trong tổng thể có nhiều lớp chức năng khác nhau. Nhà ở thấp tầng tạo nên các khu phố và không gian cư trú có mật độ thấp hơn. Khu cao tầng bổ sung một lớp cư dân khác, đồng thời sử dụng quỹ đất theo chiều cao. Xen giữa là các khu công cộng, giáo dục, thương mại – dịch vụ, giao thông và cảnh quan.

Website dự án hiện cũng xác định hệ sản phẩm theo nhiều loại hình, gồm liền kề, shophouse, biệt thự và căn hộ chung cư.

Sự đa dạng ấy có ý nghĩa lớn hơn chuyện có nhiều sản phẩm để lựa chọn.

Một đô thị có nhiều lớp nhà ở sẽ hình thành nhiều nhịp sống: nơi yên tĩnh để ở, nơi có khả năng giao thương, khu vực mật độ cao tạo sức sống cho dịch vụ và những vùng riêng tư hơn dành cho nhóm cư dân cần nhiều khoảng không.

Nếu được tổ chức tốt, các lớp này bổ trợ cho nhau thay vì cạnh tranh với nhau.

Cây xanh và mặt nước không nên chỉ là phần còn lại của quy hoạch

Một trong những điều đáng xem nhất trên bản đồ Vinhomes King Park là cách khoảng xanh và mặt nước được đặt trong cấu trúc chung.

Ở những dự án mật độ cao, cây xanh đôi khi chỉ xuất hiện ở phần đất còn lại giữa các công trình. Nhưng với một đô thị quy mô lớn, cảnh quan cần đóng vai trò chủ động hơn: tạo khoảng thở, hình thành tuyến đi bộ, kết nối các khu chức năng và trở thành nơi cộng đồng thực sự sử dụng mỗi ngày.

King Park lại có thêm một điều kiện tự nhiên đặc biệt: không gian ven sông Cầu.

Khi cảnh quan nội khu được đặt trong mối liên hệ với không gian sông bên ngoài, giá trị của cây xanh và mặt nước không còn nằm ở số lượng đơn thuần. Quan trọng hơn là chúng có tạo thành một hệ cảnh quan liên tục hay không.

Đây là điểm mình nghĩ người mua nên quan sát kỹ trên bản quy hoạch.

Khu thấp tầng – đừng chỉ nhìn một lô đất đẹp

Với người quan tâm liền kề, shophouse, biệt thự song lập hay biệt thự đơn lập, rất dễ bị thu hút trước tiên bởi diện tích, hướng hoặc vị trí một căn cụ thể.

Nhưng một căn thấp tầng chỉ thực sự đẹp khi đặt đúng vào tổng thể.

Hãy nhìn con đường phía trước căn nhà dẫn về đâu. Phía sau là một dãy nhà khác hay khoảng mở? Từ đó đến công viên, trường học và khu thương mại như thế nào? Nó nằm trên tuyến giao thông đông người hay trong một vùng cư trú yên tĩnh?

Cùng một diện tích, hai căn nhà ở hai vị trí khác nhau trên tổng mặt bằng có thể đem lại hai trải nghiệm sống và hai khả năng khai thác hoàn toàn khác nhau.

Ví dụ, một shophouse cần lưu lượng người qua lại và khả năng tiếp cận. Nhưng với một căn biệt thự để ở lâu dài, sự riêng tư, cảnh quan và mật độ giao thông lại có thể quan trọng hơn.

Vì vậy, đọc mặt bằng không phải để tìm “lô đẹp nhất”, mà để tìm lô phù hợp nhất với mục đích sở hữu.

Khu cao tầng giữ một vai trò khác trong cấu trúc đô thị

Nếu thấp tầng tạo nên chiều ngang của đô thị, các khu căn hộ cao tầng tạo nên mật độ và những điểm nhấn theo chiều đứng.

Sự hiện diện của cao tầng cũng giúp một đại đô thị hình thành lượng cư dân đủ lớn để hệ thống thương mại, dịch vụ và tiện ích vận hành thường xuyên hơn. Đây là mối quan hệ thường bị bỏ qua khi người mua chỉ xem từng sản phẩm riêng biệt.

Cư dân thấp tầng cần dịch vụ.

Thương mại cần cư dân.

Các tiện ích muốn duy trì sức sống cũng cần một cộng đồng đủ lớn sử dụng mỗi ngày.

Vì vậy, khi đọc quy hoạch King Park, không nên nhìn khu thấp tầng và cao tầng như hai phần tách biệt. Chúng là hai lớp cư trú cùng tham gia tạo nên sức sống của một đô thị.

Những trục đường nói rất nhiều về giá trị của từng khu vực

Trên một bản quy hoạch, đường giao thông không chỉ dùng để đi lại.

Đường lớn thường đem lại khả năng tiếp cận tốt, phù hợp với thương mại nhưng đi kèm lưu lượng phương tiện cao hơn. Những tuyến nội khu nhỏ hơn có thể ít lợi thế kinh doanh nhưng lại tạo cảm giác yên tĩnh cho nhà ở.

Các nút giao, lối vào, trục chính và tuyến kết nối đến tiện ích vì thế có ảnh hưởng trực tiếp đến tính chất của từng khu vực.

Đây cũng là lý do mình không khuyên chọn bất động sản chỉ bằng câu:

“Căn này nằm trên đường lớn nên chắc chắn tốt hơn.”

Tốt hơn cho mục đích gì mới là điều cần trả lời.

Nếu kinh doanh, một trục đông người có thể là lợi thế. Nếu ở lâu dài, một tuyến đường vừa đủ kết nối nhưng tránh dòng xe lớn đôi khi lại đáng giá hơn.

Quy hoạch 1/500 giúp người mua bắt đầu phân biệt được những điều đó.

Từ bản quy hoạch đến cuộc sống thực tế vẫn còn một khoảng cách

Có một nguyên tắc mình nghĩ cần giữ khi đọc bất kỳ quy hoạch nào: bản đồ cho chúng ta cơ sở để hiểu dự án, nhưng không nên biến mọi đường nét trên bản đồ thành một lời hứa tuyệt đối về tương lai.

Quy hoạch có thể được điều chỉnh theo trình tự pháp lý trong quá trình phát triển. Tên gọi, chức năng chi tiết hoặc phương án triển khai của từng khu vực cũng cần tiếp tục đối chiếu với hồ sơ và thông tin chính thức ở từng thời điểm.

Ngay trên website Vinhomes King Park, phần tài liệu quy hoạch cũng được đặt cùng các nội dung pháp lý để người đọc có thể đối chiếu thay vì chỉ nhìn vào hình ảnh quảng bá.

Đây là cách tiếp cận mình muốn giữ cho toàn bộ website: thông tin nào đã có tài liệu thì nói rõ; điều gì mới ở mức định hướng thì không biến thành dữ kiện chắc chắn.

Một bản đồ có thể cho thấy cách một thành phố sẽ vận hành

Nhìn lại toàn bộ quy hoạch Vinhomes King Park, điều đáng quan tâm không phải là có bao nhiêu dãy nhà được vẽ trên bản đồ.

Quan trọng hơn là khoảng cách giữa những dãy nhà ấy được lấp đầy bằng điều gì.

Nếu đó là những con đường hợp lý, khoảng xanh đủ rộng, trường học đủ gần, dịch vụ dễ tiếp cận, mặt nước có thể trở thành một phần đời sống và các khu chức năng không cản trở lẫn nhau, một bản quy hoạch bắt đầu có cơ hội trở thành một nơi đáng sống.

Đến lúc đó, giá trị của King Park sẽ không chỉ được tính bằng mét vuông đất hay diện tích căn nhà.

Nó còn được tính bằng quãng đường một đứa trẻ đi đến trường, khoảng xanh một gia đình có thể bước tới mỗi chiều, sự thuận tiện của một lần mua sắm và cảm giác khi trở về nhà sau một ngày dài.

Đó là lúc những đường nét của bản quy hoạch 1/500 rời khỏi trang giấy và bắt đầu có ý nghĩa đối với cuộc sống.